F.28. Zajišťovací účetnictví (Hedge accounting)

F.28.1. Zajištění reálné hodnoty

F.28.1.1. Zajišťovací účetnictví na kurzová rizika
Od 1. října 2008 aplikuje Skupina zajišťovací účetnictví na kurzová rizika (FX riziko). Skupina používá zajištění reálné hodnoty.

Funkční měnou Skupiny a rovněž měnou jejích závazků je česká koruna. Nicméně v investičním portfoliu jsou také finanční nástroje denominované v jiných měnách. V souladu s obecnou politikou Skupiny jsou všechny tyto nástroje dynamicky zajišťovány do českých korun využitím cizoměnových (FX) derivátů.

Zajištění cizí měny se používá pro všechny investice v cizí měně včetně dluhopisů, investičních fondů, akcií aj., aby bylo plně zajištěno kurzové riziko obsažené v instrumentech. Nastavený proces zabezpečuje vysokou efektivnost zajištění.

Kurzové rozdíly všech finančních aktiv a derivátů s výjimkou akcií zařazených v portfoliu realizovatelných finančních aktiv jsou účtovány na účtech výnosů a nákladů v souladu s IAS 39. Kurzové přecenění akcií v portfoliu realizovatelných finančních aktiv je v rámci zajišťovacího účetnictví zaúčtováno na účtech výnosů a nákladů jako ostatní výnosy – kurzové zisky nebo ostatní náklady – kurzové ztráty.

Zajištěné položky
Zajišťovací účetnictví je aplikováno na finanční aktiva, definovaná jako všechna nederivátová finanční aktiva denominovaná nebo vystavená vlivu cizí měny (všechny dluhopisy, akcie, podílové jednotky v investičních fondech, termínované vklady a bankovní účty denominované v eurech, dolarech a jiných měnách) s výjimkou následujících:
a) finanční aktiva kryjící produkty investičního životního pojištění;
b) ostatní specifické výjimky deklarované v rámci investiční strategie.

Zajištěné položky zahrnují realizovatelná finanční aktiva, finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, ostatní investice a peníze a peněžní ekvivalenty. Zajištěné položky neobsahují finanční závazky.

Zajišťovací nástroje
Jako zajišťovací nástroje jsou definovány všechny FX deriváty s výjimkou opcí.

Takto stanovená aktiva je možné kdykoliv jasně identifikovat. Zajištěné položky a zajišťovací nástroje k 31. prosinci:

XLS

Posouzení efektivnosti zajišťovacího účetnictví a případné úpravy zajišťovací strategie jsou Skupinou prováděny na měsíční bázi. V každém měsíci roku 2014 a 2013 bylo zajišťovací účetnictví vyhodnoceno jako efektivní v souladu s IFRS a interními směrnicemi upravujícími zajišťovací účetnictví.

F.28.1.2. Zajišťovací účetnictví na úrokové riziko
Od 1. července 2011 aplikuje Skupina zajišťovací účetnictví na deriváty zajišťující úrokovou míru finančních aktiv vystavených úrokovému riziku. Skupina používá zajištění reálné hodnoty.

Skupina zavedla strategii řízení rizik pro riziko úrokových měr. Cílem investiční a zajišťovací strategie je nepřetržité řízení celkové pozice úrokového rizika. Skupina dosáhla tohoto cíle prostřednictvím dynamické strategie.

Změna reálné hodnoty úrokových derivátů a finančních aktiv nesoucích úrok oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů je vykázaná ve výkazů zisku a ztráty v souladu s IAS 39. Změna reálné hodnoty realizovatelných finančních aktiv nesoucích úrok spojených s úrokovým rizikem je v rámci zajišťovacího účetnictví vykázána proti účtům nákladů nebo výnosů buď jako ostatní příjem z finančních nástrojů a ostatních investic, nebo jako ostatní náklady na finanční nástroje a ostatní investice.

Zajištěné položky
Skupina vymezila jako zajišťovací nástroj skupinu nástrojů se stálým výnosem. Zajištěné položky zahrnují finanční aktiva klasifikovaná v kategorii finančních aktiv realizovatelných a oceňovaných v reálné hodnotě proti účtům nákladů nebo výnosů. Zajištěné položky nezahrnují finanční závazky.

Zajišťovací nástroje
Jako zajišťovací nástroje je definována skupina úrokových derivátů. Deriváty jsou použity jako zajišťovací nástroje v celé hodnotě.

Takto stanovená aktiva je možné kdykoliv jasně identifikovat. Zajištěné položky a zajišťovací nástroje k 31. prosinci:

XLS

Posouzení efektivnosti zajišťovacího účetnictví a případné úpravy zajišťovací strategie jsou Skupinou prováděny na měsíční bázi. V každém měsíci roku 2014 a 2013 bylo zajišťovací účetnictví vyhodnoceno jako efektivní v souladu s IFRS a interními směrnicemi upravujícími zajišťovací účetnictví.

F.28.2. Zajištění peněžních toků

F.28.2.1. Zajišťovací účetnictví na kurzové riziko
Od 1. června 2010 Skupina používá zajišťování peněžních toků k eliminaci rizika vyplývajícího z cizích měn (kurzové riziko). Zajišťovací účetnictví je aplikováno výběrově na jednotlivé dceřiné společnosti. K 31. prosinci 2014 bylo zajištění peněžního toku používáno ve třech realitních společnostech, a to City Empiria, Solitaire a Pařížská 26 (v této podkapitole dále jen „Společnosti“).

Většina transakcí Společností je denominována v cizích měnách, protože se jedná o transakce související s nájmem nemovitostí. Co se týká celkové skupinové strategie řízení měnových rizik, tyto Společnosti minimalizují svoji expozici vůči změnám v peněžních tocích z nájemních kontraktů uzavíráním půjček v cizích měnách.

Zajištěné položky
Zajištěnými položkami jsou očekávané platby (příjem peněžních zůstatků) v EUR z nájemních kontraktů uzavřených v EUR. V průběhu platnosti současných nájemních kontraktů přijaté platby představují přijaté nájemné. Vzhledem k tomu, že Společnosti hodlají pokračovat v udržování nájemních kontraktů v EUR, očekávané budoucí nájemní kontrakty, které budou sjednány po vypršení platnosti těch stávajících, jsou také považovány za zajištěné položky. Budoucí platby nájemného jsou modelovány na dobu odepisování budov.

Zajišťovací nástroje
Společnosti zajišťují své pohledávky prostřednictvím přijatých cizoměnových půjček a jejich použitím na výstavbu a provoz nemovitostí ve svém vlastnictví. Splatnost půjčky je prodlužována. V případě, že by půjčka nebyla prodloužena, společnost předpokládá vyjednání nové půjčky ve stejné měně, která by byla použita ke splacení současné půjčky. Tento předpoklad je založen na faktu, že nájemní kontrakty denominované v EUR budou dostatečnou garancí pro obdržení nové půjčky v EUR.

Prospektivní test efektivity

XLS

Retrospektivní efektivita je měřena jako poměr modelem očekávaného a skutečně obdrženého příjmu z nájmu. Aby zajišťovací vztah byl efektivní, společnost musí obdržet alespoň očekávanou hodnotu z nájmů.

XLS

F.28.2.2. Zajišťovací účetnictví na úrokové riziko
Od 17. října 2011 Skupina použila zajišťování peněžních toků na zabezpečení úrokového rizika. Zajišťovací účetnictví bylo použito jen v případě dceřiné společnosti City Empiria (v této podkapitole dále jen jako „Společnost“).

Společnost se zajišťuje před úrokovým rizikem vstupem do úrokového swapu s cílem platit úrok úročený pevnou úrokovou sazbou a přijímat úrok úročený variabilní úrokovou sazbou. Společnost zajišťuje platby úroků z úvěru (zahájení úrokového období začíná 17. října 2011 a trvá do 30. září 2015) s úrokovou sazbou 3M EURIBOR. Společnost nezajišťuje rozdíl nad úrokovou sazbou, protože to není předmětem úrokového rizika.

Zajišťovací nástroj
Společnost vstoupila do úrokového swapu, který stanovila jako zajišťovací nástroj 17. října 2011.

Zajištěné položky
Zajištěnými položkami jsou úrokové platby vyplývající z načerpaného úvěru.

Retrospektivní měření účinnosti zajištění je založeno na srovnání kumulativních změn reálné hodnoty zajišťovacího nástroje a kumulativních změn reálné hodnoty hypotetického derivativního nástroje, který představuje zajištěnou položku.

XLS